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業委會能否自行聘用物企?

發布: 2019-05-14     文章來源:     查看: 1056次


案 情 回 顧


 

江蘇省常熟市某小區在2007年成立業主委員會后,兩次委托前物業公司通知業主召開業主大會、討論地下車庫的產權、房屋質量、物業服務企業的選聘及收費等問題,均因大部分業主未參加而未能形成有效決議。

 

2009年,該小區業主委員會與前期物業公司簽訂物業服務合同,約定了物業服務收費標準和繳納期限。小區業主李某因拖欠物業管理費而被物業公司起訴。

 

同年,李某一紙狀書將小區業主委員會及物業公司告上法庭,認為兩被告簽訂的物業服務合同未經過業主大會同意,且收費標準條款加重業主責任、排除業主主要權利,損害了部分業主權益,訴求法院撤銷兩被告簽署的物業服務合同。

 

業主委員會未作答辯。物業服務企業辯稱:李某主張撤銷權已超過一年的訴訟時效;業主委員會與物業公司協議簽訂的有關物業管理費等服務合同,已經過公示并在絕大部分業主同意,原告李某主張撤銷只是個人主張;物業管理費是考慮電梯運營費等其他綜合因素后確定的,不存在加重業主責任、排除業主權益的情況。

 

焦點問題


 

部分業主怠于行使管理權,未積極參與業主大會,導致有關事項無法形成業主大會決議,該部分業主對業主委員會與物業服務企業簽署的服務協議是否有撤銷權?

 

法院判決


一審法院認為:當事人在從事民事活動時,應誠實守信,以善意的方式履行義務,不得濫用權力和規避法律或者合同約定的義務。業主委員會兩次組織召開業主大會討論涉及業主利益的事項,均因大部分業主未到,導致業主大會未能成功召開,相關事項決定未能形成。業主委員會為維護小區內業主正常生活,避免對業主生活及小區秩序產生不利影響,與提供前期物業服務的物業服務企業簽訂物業服務合同,且物業服務企業已實際提供物業管理服務,大部分業主亦向其交納物業費。業主李某因拖欠物業費,且在物業服務企業多次催繳無果后提起訴訟的情況下,再次提起本案之訴,顯然有違誠實信用原則。如支持李某的訴請,則有可能對小區內大部分業主的生活及小區正常秩序產生不利影響。如李某認為該物業服務企業未能履行物業服務合同約定的義務要解聘該物業服務企業,可以依法召開業主大會,經專有部分占建筑物總面積過半數以上的業主且占總人數過半數的業主同意后作出決定。

 

基于上述理由,一審判決駁回李某的訴訟請求。

 

二審法院認為:業主委員會在業主怠于行使管理權的情況下與物業服務企業簽署物業服務合同,并未有侵害業主權益的主觀意圖,且物業服務合同已實際履行,業主李某并無證據證明物業服務合同約定的收費標準有違反法律、法規、相關部門規章規定而擅自擴大收費范圍、提高收費標準的事實,如李某不認同該收費標準或認為收費不合理,可通過業主大會決定相關事項。

 

故二審判決維持原判。

 

案情分析

 


本案判決頗具爭議。

 

一方面,該判決是一起較為典型的業主撤銷權糾紛,對《物業管理條例》第十條、第十一條規定的突破,甚至相悖,因此是否具有示范作用值得商權。

 

另一方面,該判決實質上充分尊重了業主的“意思自治”,即法院對案件事實認定,除了關注業主怠于行使權力外,更重要的是關注到業主在物業費調整后仍然繼續交費的事實,進而認定了調整物業管理費并未違背大部分業主的意愿。

 

怠于行使管理權的業主提起撤銷權之訴時,法院將依據什么法律法規及相關事實進行判決?現行的《物權法》《物業管理條例》《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下文簡稱《解釋》)等法律及司法解釋均是原則性的籠統規定。因此,對此類案件的處理需要在遵守現行規定的前提下,充分兼顧個案的具體情況。

 

本案的具體情況是:業主委員會與物業服務企業簽署的物業服務合同因為未經過業主大會有效決議,并不符合《物業管理條例》第十二條關于“業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”的規定,所以該物業服務合同因違反法律規定的程序,根據《解釋》第十二條相關規定,業主是可以請求撤銷的。

 

本案中,無論一審還是二審法院均未支持業主的訴求,根本原因有三。

 

1)該物業服務合同之所以未按法定程序表決,是因為業主怠于行使管理權造成的。本案中業主委員會兩次召集業主大會,均因大部分業主未參加而未能成功舉行并形成決議,現實生活中,正是因為很多業主怠于行使管理權,而使得業主大會諸多管理事項無法得到有效通過和執行。這已是我國物業管理服務的困境之一。業主既然不參加表決,那在一定程度上可視為放棄對業主大會決定的異議權,這是對其撤銷權的一種限制。

 

2)業主委員會作出的決定并未侵害業主合法權益。本案中,大多數業主實際接受了業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同內容,并享受了物業服務企業提供的服務,支付了相應的物業費,業主委員會的決定并未侵害業主的利益。雖然法律賦于了業主撤銷權,但同時也規定了,只有在業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的情況下,受侵害的業主才可以請求人民法院撤銷。

 

3)充分尊重業主委員會的團體自治性。業主委員會作為業主大會的執行機構,其決議屬于團體自治行為,只要業主委員會的行為沒有違反法律法規,司法機關就不宜主動干預業主內部事務。部分業主不認可業主委員會的行為,可以通過議事規則交由業主大會決定相關事項,不宜交由司法機關進行處理。



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